부동산 세금 매도 매수전 꼭 확인- 취득세 재산세 양도소득세

부동산 세금. 부동산을 살 때, 걱정되는 것이 바로 세금이다. 가격이 낮은 주식을 살 때와 달리 부동산은 최소 비용이 많이 들어가는 자산이기 때문이다. 오늘은 부동산과 관련된 세금에 대해서 총정리를 하고자 한다.

1. 취득세

집을 사면 내야하는 세금이 바로 취득세이다. 즉, 부동산을 취득했을 때 내야하는 세금, 집을 매수해서 내 소유가 되면 납부해야하는 세금을 말한다. 새로 짓는 아파트를 분양받았을 때, 상속이나 증여를 통해서 주택을 받았을 때, 그리고 가장 많은 경우인 다른 소유자의 집을 취득했을 때 모두 취득세라는 것을 내야한다.

취등록세와 취득세를 헷갈려하는 경우가 간혹 있는데, 그 이유가 예전에는 취득세와 등록세를 분리해서 납부하다가 2011년 이후부터는 취득세와 등록세를 같이 내기 시작해서 취등록세라고 부르기도 하지만, 취등록세와 취득세는 같은 뜻이다.

취득세의 세율

취득세 세율은 구매한 주택의 가격이 얼마인지, 그리고 취득한 사람이 1주택인지 아니면, 다주택자인이 등에 따라서 세율이 달라지기 때문에 몇 프로라고 정확하게 알려줄 수는 없다. 그래서 부동산 거래를 할 때에는 세무사가 같이 동행해서 진행하는 경우가 대부분이다.

취득세 감면 조건

지금까지 한 번도 주택을 구입한 적이 없는 경우에는, ‘생애 최초 주택구입자’로 분류되어 취득세를 감면 받을 수 있다. 구입한 주택의 가격이 1억 5천만 원 이하일 경우에는 취득세를 100% 모두 면제해주고, 1억 5천만 원을 초과하는 주택의 경우에는 취득세의 50%를 감면 받을 수 있는데, 감면 받는 최대 금액은 200만 원까지이다. 초과분은 모두 납부해야한다. 생애 최초 주택을 구입한 사람은 주택 취득일로부터 3개월 이내에 취득한 주택에 거주해야만 하는 조건이 있다. 단, 매수하려는 주택의 임차인의 계약기간이 1년 이내로 남아있는 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 감면 받을 수 있다.

2. 재산세와 종합부동산세

재산세는 말 그대로 재산을 보유하고 있는 사람이 납부해야하는 세금으로 1년에 2번, 7월과 9월에 나눠서 내야한다. 만약 재산세가 20만 원 이하라면 한 번에 낸다. 종합부동산세는 공시지가로 11억 원이 넘는 부동산을 가지고 있는 사람이 납부해야하는 세금이다. 다주택자의 경우에는 소유한 부동산의 공시지가 총 합이 6억 원 이상이면 종합부동산세를 내야한다.

재산세와 종합부동산세는 모두 매년 6월 1일이 기준이 된다. 만약에 보유하고 있던 주택을 5월 31일에 팔았다면, 그 해 재산세와 종합부동산세는 낼 필요가 없다. 왜냐하면, 6월 1일에 보유한 주택이 없기 때문이다. 그래서 주택을 팔고 싶은 사람은 5월 31일에 파는 것이 유리하고, 주택을 사고 싶은 사람은 6월 1일에 사는 것이 유리하기 때문에 5월이나 6월에 주택 매매를 하는 경우 합의가 필요한 경우가 생기기도 한다.

3. 양도소득세

양도소득세는 주택을 팔았을 때 내야하는 세금으로 처음에 주택을 구매할 때 지급한 금액에서 팔 때 가격을 제외한 나머지, 즉 부동산 매도로 이득을 본 금액에 대한 세금을 말한다.

양도소득세 과세대상

양도소득세 과세 대상은 대표적으로 부동산을 들 수 있다. 주택, 상가, 오피스텔, 건물, 토지 등을 팔아서 차익이 발생했을 경우에는 무조건 양도소득세를 납부해야한다. 분양권을 산다거나 입주권을 사는 경우에도 마찬가지이다. 골프장이나 콘도 회원권도 마찬가지로 양도소득세의 대상에 포함된다.

양도소득세율

세율은 판매한 부동산의 가격에 따라 다르게 적용되는데 낮게는 6%에서 높게는 45%까지 되어있다. 1가구 2주택과 같은 다주택자의 경우에는 중과세를 적용받기 때문에 기본 세율에 추가로 더 납부해야한다. 2주택자의 경우에는 20%p를 더해서 26~65%의 양도소득세를 내야하고, 3주택자의 경우에는 30%p를 더해서 36~75%의 양도소득세를 납부해야한다. 단, 다주택자의 양도소득세 중과세 적용은 조정대상지역에 있는 주택의 경우에만 적용된다. 기본 세율은 다음과 같다.

과표
(부동산 팔 때 가격 – 부동산 샀을 때 가격)
세율누진공제
(양도차익에 범위에 맞는 세액 계산후
누진공제만큼 제외)
1,400만원 이하6%
5,000만원 이하15%126만 원
8,800만원 이하24%576만 원
1.5억원 이하35%1,544만 원
3억원 이하38%1,944만 원
5억원 이하40%2,594만 원
10억원 이하42%3,594만 원
10억원 초과45%6,594만 원

양도소득세는 국세청 홈택스에서 미리 계산해볼 수 있다.

양도소득세 비과세

1가구 1주택일 경우 양도소득세 비과세가 가능하다. 1가구가 1주택을 2년 이상 보유한 경우, 양도 차익이 9억 원 이하인 주택에 대해서는 양도세 비과세 적용이 가능하므로 양도소득세가 0원이다. 단, 조정대상지역내에 있는 주택을 2017년 8월 3일 이후에 취득한 경우에는 2년 이상 보유, 그리고 2년 이상 거주도 해야한다. 조정지역은 계속 변하기 때문에 주택을 매도하는 시점에 반드시 따로 확인해봐야 한다.